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2022年對于房地市場而言，是變化遠(yuǎn)超預(yù)期的一年。市場信心備受打擊，行業(yè)流動(dòng)性困局、交付危機(jī)頻現(xiàn)，虧損已成為今年年報(bào)季的底色。如此背景下，萬科展現(xiàn)其“定力”，交出這樣一份穩(wěn)健的成績單。

【資料圖】

3月30日晚，萬科發(fā)布2022年度報(bào)告，在行業(yè)前所未有的震蕩下，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5,038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比上升0.4%。

在財(cái)務(wù)安全方面，萬科也守住了安全經(jīng)營的底線，保持“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；開發(fā)業(yè)務(wù)在市場下行、交付洪峰和施工時(shí)間受限三重挑戰(zhàn)下，確保了超過34萬套新房的平穩(wěn)交付；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持高速發(fā)展，全口徑收入達(dá)到512.6億元，同比增長23.1%。

沖擊之下仍能保持韌性和生命力

剛剛過去的2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的變化。多種因素疊加之下，行業(yè)信心前所未有的脆弱，給企業(yè)的經(jīng)營帶來巨大的壓力和挑戰(zhàn)。

根據(jù)第三方數(shù)據(jù)顯示，全年商品房市場出現(xiàn)了有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來最大幅度的下跌，百強(qiáng)房企銷售額同比下42%；新開工面積降幅擴(kuò)大，全國房屋新開工面積同比下降39.4%，；行業(yè)融資能力明顯下降，海外債務(wù)市場功能失效，房企資產(chǎn)負(fù)債表顯著承壓，境內(nèi)債展期規(guī)模創(chuàng)歷史新高，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)頻現(xiàn)，并對上下游造成沖擊。

面對這樣前所未有的局面，萬科2022年?duì)I業(yè)收入5,038.4億元，同比增長11.3%，歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。

萬科還保持了一貫的健康財(cái)務(wù)狀況和難能可貴的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。截至2022年底，萬科繼續(xù)保持“綠檔”，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正，凈負(fù)債率僅43.7%，處于行業(yè)低位，持有貨幣資金1,372.1億元，對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍。健康的財(cái)務(wù)狀況也讓萬科獲得了評級機(jī)構(gòu)認(rèn)可，國際三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)均維持了萬科業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級。

一位不愿具名的行業(yè)人士分析稱，如此背景下，萬科能夠交出這樣一份穩(wěn)健的成績單，實(shí)屬不易。危機(jī)是最好的試金石，從1995到2008再到2022，行業(yè)調(diào)整一次比一次猛烈，萬科不僅渡過了前兩次危機(jī)，在此輪史無前例的沖擊下仍能保持韌性和生命力，用穩(wěn)健的業(yè)績證明了這家公司及其團(tuán)隊(duì)始終值得信任。

持續(xù)改善開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理質(zhì)量

2022年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2,630萬平方米，合同銷售金額4,169.7億元，結(jié)算面積3,401.4萬平方米，同比增長9.1%，結(jié)算收入4,444.0億元，同比增長10.5%。

在2022年的特殊形勢下，“保交付”成為行業(yè)的重要課題。面對市場下行、交付洪峰和施工時(shí)間受限三重問題的疊加，萬科動(dòng)員全部資源和力量，實(shí)現(xiàn)了超過34萬套新房的平穩(wěn)交付。

與此同時(shí)，萬科持續(xù)改善開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理質(zhì)量，新增投資的精準(zhǔn)度和投后管理進(jìn)一步優(yōu)化，全年權(quán)益總投496億，已開項(xiàng)目投資兌現(xiàn)度近90%，過去幾年存在的操盤離散度過大、投資追高冒進(jìn)等問題得到有效改善。2022年，萬科投資聚焦地塊素質(zhì)良好、市場前景明朗、操盤團(tuán)隊(duì)能力強(qiáng)、財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)秀的項(xiàng)目，累計(jì)獲取新項(xiàng)目36個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積690.2萬平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積403.7萬平方米。

經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)雙位數(shù)增長，創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)普遍認(rèn)識到，地產(chǎn)發(fā)展無法再回到過去“三高”的老路，也不可能過度依賴住宅開發(fā)。萬科數(shù)年前就開始布局多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)，并且形成了開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的策略。

事實(shí)上，觀察萬科近些年在經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)方面的動(dòng)作就可以發(fā)現(xiàn)，萬科擁有業(yè)內(nèi)最全面的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)賽道布局，未來仍有鞏固和擴(kuò)大先發(fā)優(yōu)勢的空間，為公司的長期價(jià)值增長提供新的來源。2022年，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長，全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長23.1%，多項(xiàng)業(yè)務(wù)鞏固了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先優(yōu)勢。

萬物云于2022年分拆上市，營收首次突破300億元，同比增長26.1%。萬物云的社區(qū)空間居住服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)均實(shí)現(xiàn)超20%增長，同時(shí)蝶城戰(zhàn)略初見成效，蝶城數(shù)量增至584個(gè)，完成38個(gè)試點(diǎn)蝶城的供應(yīng)鏈改造，對應(yīng)基礎(chǔ)住宅物業(yè)服務(wù)成本降低超3000萬元，預(yù)計(jì)可提升試點(diǎn)項(xiàng)目的全年毛利率超4個(gè)百分點(diǎn)。

物流業(yè)務(wù)保持快速增長。萬科物流業(yè)務(wù)自2015年開啟全國倉儲網(wǎng)絡(luò)布局至今，目前綜合實(shí)力位列行業(yè)第一梯隊(duì)，冷鏈倉儲規(guī)模全國第一，2022年實(shí)現(xiàn)營收35.6億元，同比增長17.9%，其中冷鏈業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)46.7%的增長。

長租公寓業(yè)務(wù)在規(guī)模和效率上保持行業(yè)第一。作為全國最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓2022年實(shí)現(xiàn)營收32.4億元，同比增長12.1%，運(yùn)營管理租賃住房21.5萬間，累計(jì)開業(yè)16.7萬間，年終出租率達(dá)95.6%。與此同時(shí)，泊寓響應(yīng)國家納保政策，在北京、天津、深圳等14個(gè)城市，為5.9萬間保障性租賃住房提供運(yùn)營服務(wù)。

商業(yè)業(yè)務(wù)方面，2022年?duì)I業(yè)收入87.2億元，同比增長14.3%。萬科累計(jì)開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目242個(gè)，其中2022年克服疫情挑戰(zhàn)成功開業(yè)新項(xiàng)目25個(gè)，同時(shí)公司內(nèi)資源協(xié)同整合取得較大進(jìn)展，印力逐步承接地產(chǎn)區(qū)域BG商業(yè)項(xiàng)目的委托管理，提升整體商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量。截至2022年底，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目整體出租率達(dá)93.2%。

萬科方面表示，隨著全社會收益率要求和風(fēng)險(xiǎn)偏好的下降，市場對經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)知已逐步改變，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的開展，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展也將進(jìn)一步提速。萬科擁有業(yè)內(nèi)最全面的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)賽道布局，未來仍有鞏固和擴(kuò)大先發(fā)優(yōu)勢的空間，為公司的長期價(jià)值增長提供新的來源。

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