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上市房企年報(bào)觀察

遠(yuǎn)洋集團(tuán)2019年“成績(jī)單”近期出爐。報(bào)告期內(nèi)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售總額1300.3億元，同比增長(zhǎng)18.74%;上年同期的協(xié)議銷售金額為1095億元，同比增長(zhǎng)55%。

銷售增速下滑的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，沒(méi)有完成2019年年初定下的1400億元的銷售目標(biāo)。至于原因，遠(yuǎn)洋集團(tuán)沒(méi)有正面回答中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者的提問(wèn)，僅表示：公司已基本完成全年銷售任務(wù)，且銷售額增速優(yōu)于行業(yè)總體增長(zhǎng)水平。

值得一提的是，2018年遠(yuǎn)洋集團(tuán)成立25周年之際，董事局主席兼行政總裁李明曾提出未來(lái)三年沖刺2000億規(guī)模。這意味著，遠(yuǎn)洋集團(tuán)如果想達(dá)到此目標(biāo)，2020年的銷售增速需要超過(guò)50%。有業(yè)內(nèi)人士指出，在新冠肺炎疫情的影響下，如此高的增速對(duì)于任何一家企業(yè)都不是一件容易完成的事情。2020年一季度，遠(yuǎn)洋集團(tuán)累計(jì)協(xié)議銷售金額為155.2億元，同比下降30%。

不過(guò)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示，將在2020年遵循高質(zhì)量、穩(wěn)健、可持續(xù)的發(fā)展理念，聚焦主業(yè)發(fā)展，持續(xù)精細(xì)化管理，在確保財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健的原則下，通過(guò)提高投資標(biāo)準(zhǔn)、堅(jiān)持城市深耕、加快周轉(zhuǎn)等策略，保持開發(fā)主業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。

股東應(yīng)占溢利連續(xù)兩年下滑

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額為509.26 億元，較上年同期增長(zhǎng)22.94%;核心利潤(rùn)為20.84億元，同比下降20.43%;股東應(yīng)占溢利為26.56億元，較2018年下降了25.69%。這是遠(yuǎn)洋集團(tuán)股東應(yīng)占溢利這項(xiàng)指標(biāo)連續(xù)兩年下降，2018年遠(yuǎn)洋集團(tuán)該數(shù)據(jù)為35.74億元，同比下滑30.13%。

對(duì)于股東應(yīng)占溢利的下滑，遠(yuǎn)洋集團(tuán)給出的解釋是：2018年有項(xiàng)目由存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生較大評(píng)估增值所帶來(lái)的暫時(shí)影響。若剔除投資物業(yè)公平值收益帶來(lái)的影響，公司2019年的經(jīng)營(yíng)溢利(不包括投資物業(yè)公平值收益)將較2018年增加14%至105.02億元。

此外，2019年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的毛利率為20%，與上年同期基本持平，低于行業(yè)平均水平;

銷售凈利率降至8.18%，創(chuàng)出近四年來(lái)新低。

有市場(chǎng)人士猜測(cè)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)毛利率較低主要是由于京津冀等限價(jià)嚴(yán)格區(qū)域較多，壓縮了公司利潤(rùn)空間。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)也在回復(fù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪函時(shí)提到，2019年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率相對(duì)較低主要是由于公司布局的主要城市普遍限價(jià)較嚴(yán)，其中京津冀區(qū)域結(jié)轉(zhuǎn)占比達(dá)30%。此外，收購(gòu)合作方的股權(quán)產(chǎn)生部分收購(gòu)溢價(jià)，以及毛利率較低的回遷房在2019年年內(nèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)，剔除這兩項(xiàng)影響，公司開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率提升約2個(gè)百分點(diǎn)。

新增土儲(chǔ)面積下降超5成

規(guī)模擴(kuò)張的背后需要充沛的土儲(chǔ)支撐。不過(guò)，高喊著沖刺2000億元目標(biāo)的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，2019年卻放慢了拿地步伐。

數(shù)據(jù)顯示，2019年遠(yuǎn)洋集團(tuán)共購(gòu)入34幅土地及3個(gè)成熟項(xiàng)目，新增土地建筑面積為450.8萬(wàn)平方米，與2018年相比減少了55.72%。同時(shí)，2019年遠(yuǎn)洋集團(tuán)的土地儲(chǔ)備也下降7.91%至3724.3萬(wàn)平方米。

除此之外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2019年共拿地450.8萬(wàn)平方米，其中應(yīng)占權(quán)益面積為244萬(wàn)平方米，權(quán)益比為54.13%。

對(duì)于拿地速度放緩以及新增土儲(chǔ)權(quán)益面積占比較低的情況，遠(yuǎn)洋集團(tuán)給出的回應(yīng)是：2019年公司投資的力度并未減少，只是在公開市場(chǎng)拿地較為謹(jǐn)慎。公司持續(xù)在深圳舊改、一級(jí)土地開發(fā)以及收購(gòu)現(xiàn)有項(xiàng)目合作方股權(quán)方面進(jìn)行投資。另?yè)?jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)介紹，公司土地儲(chǔ)備足夠滿足未來(lái)3-4年的發(fā)展。

子公司常登“黑榜”

記者注意到，在公開市場(chǎng)謹(jǐn)慎拿地的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，其子公司卻在2019年成為各地處罰榜的“?？?rdquo;。

2019年11月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的行政處罰消息顯示，廣州市遠(yuǎn)翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在向蔣某出售遠(yuǎn)洋天驕項(xiàng)目元京路8號(hào)B3-325房的過(guò)程中，存在未取得預(yù)售許可證擅自銷售商品房的違法行為，被處以1290元罰款。據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告，廣州市遠(yuǎn)翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為遠(yuǎn)洋集團(tuán)附屬子公司，遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有的所有權(quán)權(quán)益為100%。

2019年10月，北京市住建委官方微信“安居北京”發(fā)布通報(bào)，遠(yuǎn)洋國(guó)際建設(shè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“遠(yuǎn)洋國(guó)際建設(shè)”)因揚(yáng)塵治理不達(dá)標(biāo)，被暫停投標(biāo)資格30-90天。同年12月，天津市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理總隊(duì)發(fā)布《關(guān)于2019年冬季房屋建筑工程安全生產(chǎn)專項(xiàng)檢查情況的通報(bào)》，通報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋國(guó)際建設(shè)施工的華明6號(hào)地香堡花園存在問(wèn)題較多，存在較大安全隱患。

天眼查顯示，遠(yuǎn)洋國(guó)際建設(shè)是北京乾元置業(yè)有限公司的全資子公司，后者則是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的全資子公司。

“多元化”受阻?

遠(yuǎn)洋集團(tuán)在回復(fù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者的函件中提到，2020年是遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)施第五步發(fā)展戰(zhàn)略之年，未來(lái)公司將聚焦開發(fā)主業(yè)，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)。遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席李明去年也公開表示要“聚焦主流市場(chǎng)，加強(qiáng)自身流動(dòng)性來(lái)應(yīng)對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境”。

但事實(shí)上，自2016年由“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司”更名為“遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司”后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)便走上了向多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型之路。除去房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還計(jì)劃在養(yǎng)老、長(zhǎng)租公寓、物流、智能化和大數(shù)據(jù)五個(gè)戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)發(fā)力。

但在2019年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)接連剝離養(yǎng)老、長(zhǎng)租公寓等多元戰(zhàn)略業(yè)務(wù)。2019年5月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)分別出售了北京邦舍置業(yè)有限公司和北京椿萱茂投資管理有限公司100%和30%的股權(quán)，而北京邦舍和北京椿萱分別是遠(yuǎn)洋集團(tuán)名下長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)和養(yǎng)老業(yè)務(wù)的投資主體之一。

出售以上業(yè)務(wù)資產(chǎn)是否意味著多元化受阻?遠(yuǎn)洋集團(tuán)給出的回應(yīng)稱，住宅開發(fā)一直都是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的主業(yè)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在不同時(shí)期根據(jù)市場(chǎng)需求有不同的發(fā)展策略，在當(dāng)前的宏觀環(huán)境及市場(chǎng)形勢(shì)下，強(qiáng)調(diào)聚焦主業(yè)發(fā)展，會(huì)進(jìn)一步增加防抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，有利于保持高質(zhì)量、穩(wěn)健、可持續(xù)的發(fā)展。

而二級(jí)市場(chǎng)上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的股價(jià)也在持續(xù)下滑。截至4月10日收盤，遠(yuǎn)洋集團(tuán)每股報(bào)價(jià)為2.06港元，自2019年以來(lái)累計(jì)下跌約40%。