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通過出售成熟資產(chǎn)，重拾對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的信心,并大舉補(bǔ)倉(cāng)上海“大本營(yíng)”，一向低調(diào)謹(jǐn)慎的瑞安房地產(chǎn)如今因斥重資補(bǔ)倉(cāng)上海再度引發(fā)關(guān)注。

而伴隨著當(dāng)前的補(bǔ)倉(cāng)上海的措施，目前瑞安百億規(guī)模的沖刺目標(biāo)仍有待考驗(yàn)。

10月31日，香港房企瑞安房地產(chǎn)有限公司(00272.HK，以下簡(jiǎn)稱“瑞安房地產(chǎn)”)以38.81億元競(jìng)得上海青浦4幅住宅用地，11月1日，公司再次拍下普陀區(qū)鴻壽坊D5-1地塊。兩天內(nèi)斥資57.41億元，一向低調(diào)謹(jǐn)慎的瑞安房地產(chǎn)憑借近一年來頻頻拿地，再次引起投資者關(guān)注。

針對(duì)重倉(cāng)上海是否會(huì)造成區(qū)域集中度過高的風(fēng)險(xiǎn)等問題，瑞安房地產(chǎn)對(duì)《企業(yè)透明度報(bào)告》表示，“由于公司集團(tuán)總部在上海，投資重點(diǎn)集中在該城市。”

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至2019年6月30日，集團(tuán)在上海投資及持有的已完工及開發(fā)中的商業(yè)辦公物業(yè)總值達(dá)人民幣730億元。其中已完工的有約88萬平方米，約值人民幣410億元,而開發(fā)中的有77萬平方米，約值人民幣320億元。

補(bǔ)倉(cāng)上海重拾對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)信心

事實(shí)上，這不是瑞安房地產(chǎn)近幾年來第一次重倉(cāng)上海。2018年7月5日，瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合太保壽險(xiǎn)、永業(yè)集團(tuán)，以136.1億元的總價(jià)斬獲上海黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132街坊地塊，樓面價(jià)約為44963元/平方米，溢價(jià)率0.22%。

針對(duì)瑞安房地產(chǎn)接連在上海補(bǔ)倉(cāng)押注，財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《企業(yè)透明度報(bào)告》，“首先體現(xiàn)了公司對(duì)上海市場(chǎng)的看好。對(duì)瑞安來說，本身拿地節(jié)奏整體偏慢，但實(shí)際上也具備充足資金，這次補(bǔ)倉(cāng)可謂是一次積極擴(kuò)張?；仡櫣具^去的風(fēng)格偏謹(jǐn)慎低調(diào)，是由于還沒有找到較好的投資機(jī)會(huì)，加之其他省會(huì)城市的布局效果不如上海，因此，選擇把上海市場(chǎng)看作是自身一大優(yōu)勢(shì)所在。”

11月6日，瑞安房地產(chǎn)公布截至2019年10月31日止的物業(yè)銷售數(shù)據(jù)，十月份合約物業(yè)銷售額達(dá)到14.29億元，其中包括住宅物業(yè)合約銷售額13.96億元和商業(yè)物業(yè)合約銷售額人民幣0.33億元。今年前十月，瑞安房地產(chǎn)累計(jì)合約物業(yè)銷售額逹到62.41億元。對(duì)此，瑞安房地產(chǎn)方面向《企業(yè)透明度報(bào)告》表示，其銷售情況符合預(yù)期，公司仍然維持今年100億的銷售目標(biāo)。

就投資者關(guān)注的銷售時(shí)間表，瑞安向《企業(yè)透明度報(bào)告》透露，上海瑞虹新城lot2和武漢光谷以及佛山項(xiàng)目，均有新的可售資源將于近期推出。若這些項(xiàng)目均可如期于本年內(nèi)推出，公司有信心可以達(dá)到全年銷售目標(biāo)。

數(shù)據(jù)來源：公司財(cái)報(bào)

值得關(guān)注的是，根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年公司營(yíng)收達(dá)79.02億元，比2018年同期的190.32億元下滑58%。凈利潤(rùn)為13.26億元，同比微增8.24%，毛利率也由去年同期的27%上升至45%。公司上半年的主要收入來自物業(yè)銷售，達(dá)到0.051億元，主要以上海為大本營(yíng)。目前公司負(fù)值凈額約210億元，期末凈資產(chǎn)負(fù)債率為44%，比2018年底小幅增加4%。

“賣賣賣”后百億目標(biāo)仍待考驗(yàn)

在去年瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合太保壽險(xiǎn)、永業(yè)集團(tuán)以136.1億元拿下上海黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132街坊地塊的同一天。公司公告稱，就該項(xiàng)目成立合資公司，其中太保壽險(xiǎn)擁有70%股權(quán)，SODH(瑞房全資子公司)擁有25%股權(quán)，上海永業(yè)擁有5%股權(quán)。合資公司的注冊(cè)資本由各股東根據(jù)股權(quán)比例分配以現(xiàn)金支付，合資公司董事長(zhǎng)由太保壽險(xiǎn)委任。

此外，公司在公告中表示“符合輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)策略“。

值得一提的是，瑞安房地產(chǎn)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略早在2016年就由公司主席羅康瑞正式提出。其輕資產(chǎn)戰(zhàn)略包括兩大方面，一是在合適時(shí)機(jī)以理想價(jià)格出售成熟資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，加速資金周轉(zhuǎn)，創(chuàng)造穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基礎(chǔ);二是通過不同合作模式開發(fā)新項(xiàng)目，最大化地發(fā)揮公司財(cái)務(wù)資源、管理經(jīng)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢(shì)的價(jià)值。

其實(shí)，自2017年開始，公司便開啟“賣賣賣”的節(jié)奏，不斷出售公司成熟資產(chǎn)，連天地、上海創(chuàng)智天地及楊浦物業(yè)49%股權(quán)、上海瑞虹新城21.4%股權(quán)及重慶天地79.2%股權(quán)多處物業(yè)。

2018年年末，該公司的輕資產(chǎn)策略發(fā)展更進(jìn)一步。瑞安房地產(chǎn)與宏利投資者和中國(guó)人壽信托有限公司成立核心+辦公樓投資平臺(tái)。2019年6月，該投資平臺(tái)成功完成首個(gè)投資項(xiàng)目——上海企業(yè)天地5號(hào)的收購(gòu)。

《企業(yè)透明度報(bào)告》經(jīng)過梳理瑞安房地產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，公司2017年至2019年6月30日的現(xiàn)金流情況波動(dòng)頗大。根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，截至2017年6月30日至2019年6月30日，報(bào)告期內(nèi)，公司經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-8100萬元、37.81億元、7.77億元、113.60億元以及9.13億元。其中，截至2018年12月31日，公司的現(xiàn)金流凈額達(dá)113.60億元，很大程度與公司出售成熟資產(chǎn)有關(guān)。

數(shù)據(jù)來源：公司財(cái)報(bào)

據(jù)公開資料顯示，瑞安房地產(chǎn)2018年處置資產(chǎn)所得的77.49億元，約占銷售金額近35%。處置資產(chǎn)以降低資產(chǎn)負(fù)債率所取得的效果較為明顯。

在完成一系列成熟資產(chǎn)的出售后，截至今年6月30日，公司可供出租及可供銷售土地儲(chǔ)備達(dá)670萬平方米。另外，在11月1日獲得鴻壽坊項(xiàng)目后，瑞安房地產(chǎn)所管理的辦公和零售空間增加至171萬平方米，總資產(chǎn)價(jià)值(已計(jì)算項(xiàng)目的土地成本)為750億元。

一向以謹(jǐn)慎低調(diào)的瑞安房地產(chǎn)，從2016年開啟輕資產(chǎn)戰(zhàn)略后，依然在百億規(guī)模門檻前掙扎。公司在不同時(shí)間點(diǎn)出售資產(chǎn)，但一直鮮有積極拿地?cái)U(kuò)張。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《企業(yè)透明度報(bào)告》表示，“目前內(nèi)地已有約20家房企已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了千億目標(biāo)，但瑞安房地產(chǎn)今年把銷售目標(biāo)從去年地120億元降低至100億，而且100億元規(guī)模仍有待考驗(yàn)，如部分項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、資金回籠慢為其中一個(gè)因素。”

而據(jù)長(zhǎng)江商報(bào)10月28日?qǐng)?bào)道，瑞安房地產(chǎn)位于華南地區(qū)的唯一項(xiàng)目——佛山嶺南新天地在開發(fā)長(zhǎng)達(dá)12年后，仍有六成土地尚未開發(fā)?，F(xiàn)場(chǎng)施工銘牌顯示，該項(xiàng)目于2019年3月開工，預(yù)計(jì)將于2020年1月竣工。

針對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度過慢等問題，瑞安房地產(chǎn)向《企業(yè)透明度報(bào)道》解釋稱，公司采用“整體規(guī)劃，分階段開發(fā)”模式，對(duì)佛山嶺南天地舊城更新進(jìn)行了理性探索和創(chuàng)新實(shí)踐。雖然該項(xiàng)目受到許多現(xiàn)行政策的影響，但整體進(jìn)程是在持續(xù)地有序開展中，公司始終與政府保持溝通。

總體而言，瑞安某些項(xiàng)目受政策影響較大且操作周期長(zhǎng)、資金回籠慢，這是不可避免與亟待解決的難題之一,這也是公司沖刺百億的先決條件。

關(guān)鍵詞： 57億 補(bǔ)倉(cāng) 輕資產(chǎn)戰(zhàn)略