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2020年是令人銘記的一年。疫情來襲，全球經(jīng)濟受創(chuàng)，中國成為世界主要經(jīng)濟體中GDP唯一正增長的國家。重生，或許是描述2020年中國房地產(chǎn)市場最恰如其分的詞匯。這一年，中國經(jīng)濟韌性凸顯，房地產(chǎn)表現(xiàn)超預(yù)期。

走過了“一季度冰封、二季度重啟、三季度修復(fù)、四季度回暖”的反轉(zhuǎn)曲線之路，可以預(yù)見的是，2020年中國新房市場銷售將達17億平方米、銷售金額有望超過17萬億元，雙雙創(chuàng)下歷史新高?；仡欉^去一年，三道紅線、樓市打新、賣地金額創(chuàng)新高、物業(yè)上市等成為房地產(chǎn)行業(yè)年度關(guān)鍵詞。

17萬億元銷售額創(chuàng)新高

“房住不炒，因城施策”樓市調(diào)控主旋律沒變，約談與點名、人才落戶、LPR利率轉(zhuǎn)換、一城一策等調(diào)控政策頻繁出臺，11個月時間，各級相關(guān)部門發(fā)布調(diào)控政策高達458次。

在多重政策環(huán)境下，反應(yīng)靈活的房地產(chǎn)企業(yè)緊急盤整全國供貨系統(tǒng)，在銷售較好的城市加大推盤力度，全力激活營銷體系。直播賣房、打折賣房、渠道帶客，線上線下等各種花式營銷，“回籠資金是第一要務(wù)”為2020年房企的第一共識。

“疫情期間，居理新房平臺純線上成交了1600多套房，多是剛需項目，這是供應(yīng)端和需求端的雙向匹配。”居理新房CEO王鵬向《證券日報》記者表示，疫情并沒有讓購房需求消失。

“線上選房盲賣，8秒賣出了6億元”，招商蛇口太子灣·灣璽上半年三次開盤、三次秒光，吸金近60億元，這是今年上半年深圳樓市的縮影。進入11月份，這股熱流仍未退燒，“幾萬人搶房，只要有資格買到就相當于賺了500萬元”，深圳某網(wǎng)紅盤的一次開盤，讓資本市場新股慣用的“打新”被移入了樓市上演。深圳不是唯一一個，杭州、南京、成都、西安等城市“打新”收益也普遍偏高。

在“打新”熱的傳導(dǎo)下，房企拿地熱情高漲。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月7日，超過30個城市賣地收入超過500億元，其中上海、杭州、廣州三城均超過2000億元，南京等11個城市均超過1000億元，多城賣地收入均刷新歷史紀錄。毫無疑問，這些土地儲備將決定下一階段相應(yīng)房企將站在哪一陣營，頭部企業(yè)地位不動搖，中型房企不穩(wěn)定，小型房企難追趕，分化一直在加劇。

“城市分化、價格分化、產(chǎn)品分化、房企分化，行業(yè)競爭分化，但2020年出現(xiàn)了史上最好的一個‘金九銀十’，新房市場在先抑后揚的局面下刷新了歷史紀錄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，2020年全年，中國房地產(chǎn)市場銷售額創(chuàng)下歷史新高已成定局，有望達到17.2萬億元。10年前，這一金額為5.2萬億元。不得不說，中國房地產(chǎn)市場正以年均增長超過1萬億元的速度快跑。

“中國房地產(chǎn)真正發(fā)展的30年，前20年靠土地紅利盈利，城市化速度快。2010年至今這10年，行業(yè)盈利主要靠金融紅利，通過舉債擴大規(guī)模，帶來的結(jié)果是高杠桿高周轉(zhuǎn)。”藍綠雙城創(chuàng)始人曹舟南向《證券日報》記者表示，“三道紅線”的來臨，對房地產(chǎn)行業(yè)最大的影響是，將徹底使其脫離金融紅利期，進入“管理紅利”時代。

“三道紅線”試點在即 房企調(diào)整“宜早不宜晚”

坐享土地紅利和金融紅利的房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎從沒考慮過向制造業(yè)學習，實施精細化運營管理，但“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)的呼之欲出，讓每一家高管層都感到焦慮，調(diào)整已“宜早不宜晚”。

眾所周知，今年8月份，按照“剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%及現(xiàn)金短債比不得小于1倍”的觸線標準，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔的消息在坊間流傳。根據(jù)要求，12家試點房企從2021年起，正式進入為期兩年半的“三道紅線”測試期，到2022年底12家試點房企要實現(xiàn)降檔，2023年6月底前，試點房企的“三道紅線”全部達標。

三年時間，如何實現(xiàn)“三道紅線”全部達標，對于多數(shù)房企并不是一件輕松的事。根據(jù)2020年上半年財報測算，全國43家主要房企中，“三道紅線”全部達標的只有5家，而有12家房企同時踩中“三道紅線”。

這一監(jiān)管新規(guī)帶來的巨變，市場已經(jīng)初見端倪。據(jù)《證券日報》記者觀察，頭部房企普遍較為鎮(zhèn)定，盤子大可回旋余地大，即便如此，龍湖等綠檔房企也進行了增資擴股，“晴天補屋頂”意圖明顯;中型房企多數(shù)放棄進入新城市的計劃，協(xié)商退地，停止三線、四線城市拿地，全力收縮戰(zhàn)線;小型房企近年來融資一直較難，反倒適應(yīng)性更好。

“抉擇較為艱難的多是中型房企，如果繼續(xù)沖規(guī)模，期限到了周轉(zhuǎn)不開可能受重傷;如果選擇降低杠桿率，可能再也沒有機會提升市場占有率。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，今年，賣資產(chǎn)、增資擴股、引入戰(zhàn)投等動作頻發(fā)，可見房企背后壓力非同尋常。

“近期，花樣年與中融國際信托簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，斥資8億元向花樣年附屬公司收購項目公司70%股權(quán)。”中型房企花樣年相關(guān)人士向《證券日報》記者表示，舊改項目有著“長周期，高利潤”的特點，如果可以通過股權(quán)調(diào)整方式實現(xiàn)短期變現(xiàn)，可覆蓋項目前期成本，提前實現(xiàn)收益，降低杠桿率。

當然，除了上述標配動作外，加快周轉(zhuǎn)仍是有效招數(shù)。“‘三道紅線’監(jiān)管新規(guī)即將來臨，融資成本比房價上漲速度要快，房企賣得越慢越虧，所以，開發(fā)商普遍會轉(zhuǎn)向高周轉(zhuǎn)模式。”王鵬向《證券日報》記者直言，如同制造業(yè)一般，產(chǎn)品庫存時間拖得越長，賺差價能力越弱。

“短期看，房企預(yù)期拿地支出減少，高度依賴銷售回款，更多房企將‘回款率’作為經(jīng)營管理的重要指標。”貝殼研究院首席分析師潘浩向《證券日報》記者表示，中期看，對有息負債規(guī)模增速的控制，將會固化現(xiàn)有房企的梯隊結(jié)構(gòu)，彎道超車現(xiàn)象難以再現(xiàn)，中期內(nèi)很難再出現(xiàn)“黑馬型”房企;長期看，融資新規(guī)將作為房地產(chǎn)行業(yè)在金融端長效機制的重要方向，行業(yè)嚴格監(jiān)管常態(tài)化，風險整體下降。在此基礎(chǔ)上，行業(yè)集中度加速提升，會更有利于管理紅利型房企發(fā)展。

由此看來，“三道紅線”對市場的影響是漸進式的。降低杠桿率、降低融資成本是開發(fā)商得以繼續(xù)在地產(chǎn)圈經(jīng)營下去的底線。在這一明確方向?qū)б?，原來不打算拆分物業(yè)板塊上市的房企也開始按捺不住了。

拆分物業(yè)IPO 降低財務(wù)成本

自2014年彩生活打響物業(yè)企業(yè)赴港上市第一槍后，物業(yè)企業(yè)在資本市場就開辟了新賽道。近幾年來，內(nèi)地房企陸續(xù)拆分物業(yè)板塊上市，但從來沒有出現(xiàn)今年這樣集中遞表上市的現(xiàn)象。

2020年收官之際，重量級物業(yè)企業(yè)仍在加緊上市。12月上旬，恒大物業(yè)和華潤萬象生活接連完成IPO，物業(yè)板塊再添600億港元市值成員。據(jù)天眼查App不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年以來，14家物業(yè)企業(yè)登陸H股，1家登陸A股，總量是2018年以前物業(yè)板塊上市公司總數(shù)的近3倍。

另據(jù)中指研究院向《證券日報》提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月24日，37家港交所上市，物業(yè)企業(yè)市值超過7100億港元，平均市盈率超過50倍;4家滬深上市物業(yè)企業(yè)市值約為350億元。

6年時間，從一家企業(yè)赴港上市到整個港股該板塊市值超過7100億港元，不難看出，如今的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)不是開發(fā)商旗下一個輔助性業(yè)務(wù)板塊，反而成為其現(xiàn)金造血的重要來源。

“房企分拆上市的背后邏輯，核心歸為兩點。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，一是緩解房企財務(wù)壓力;二是通過資本市場融資擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。

不得不說，目前上市的物業(yè)企業(yè)絕大多數(shù)都是從房地產(chǎn)企業(yè)母公司拆分出來IPO的，母公司的開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模幾乎決定了這家企業(yè)的營收規(guī)模。上市之后，第三方拓展能力、商業(yè)模式和盈利能力則決定著這家企業(yè)未來會成長為“月亮”還是“星星”。但不管是“星星”還是“月亮”，“蚊型”還是“巨鯨”，共識是，不能再等了。

“在當前國內(nèi)經(jīng)濟形勢和調(diào)控政策下，房企運營壓力增大，而物業(yè)板塊由于現(xiàn)金流穩(wěn)定、輕資產(chǎn)、抗周期等優(yōu)勢成為房企抓手。”中指研究院常務(wù)副院長黃瑜曾在接受《證券日報》記者采訪時表示，現(xiàn)在正是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的黃金時期，市場空間大，資本的力量能推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)快速發(fā)展。對于房企來說，在這個時候分拆物業(yè)上市，一方面能夠搶占市場機遇，實現(xiàn)新的業(yè)務(wù)增長點;另一方面能夠更專注地做好自身的開發(fā)業(yè)務(wù)。

更重要的是，物管行業(yè)是一個藍海市場。中指研究院提供給《證券日報》記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，保守預(yù)計，2020年末我國物業(yè)行業(yè)在管面積將超過250億平方米，營業(yè)收入將超過6000億元。綜合估算，預(yù)計到2024年，全國物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入約為9296.43億元。

“近年來房地產(chǎn)行業(yè)進入存量市場，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域利潤率整體下滑。與此同時，物業(yè)行業(yè)萬億元量級的市場規(guī)模引發(fā)新的想象空間。”張大偉向《證券日報》記者表示，市場規(guī)模夠大，IPO后還有資金輸血渠道，不需要母公司砸錢支持擴張，同時還能貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流，是一筆很好的生意。

毫無疑問，物管行業(yè)成為好生意的背后，年銷售量達到17萬億平方米的新房市場是重要支撐力。但是，經(jīng)過了“冰與火”并存的2020年，未來的新房市場規(guī)模是否還能持續(xù)上漲，17萬億元銷售額紀錄是否能被刷新，尚是問號。

“預(yù)計未來十年房地產(chǎn)規(guī)模將從年銷售17億平方米逐漸減少到10億平方米，未來經(jīng)營模式、融資模式都會發(fā)生轉(zhuǎn)變。”對未來新房市場規(guī)模發(fā)展趨勢，嚴躍進表示。在他看來，從2021年起，房地產(chǎn)盈利空間將逐漸減少，企業(yè)負債率也將會降下來。如果 “三條紅線”如期實施，那么部分房企可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險，因此，房企將面臨大洗牌。

但不管未來房地產(chǎn)市場怎么發(fā)展，“房住不炒”這個定位會持續(xù)貫徹到底，目的就是推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。