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證券市場(chǎng)的物業(yè)股數(shù)量還在增加。

恒大物業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活已經(jīng)進(jìn)入上市流程中，越秀地產(chǎn)則在11月23日晚間對(duì)外披露了其分拆物業(yè)上市的意愿。此前不久，金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)先后成功赴港上市……

在這一片火熱景象前不久則是多只物業(yè)新股接連破發(fā)，以及物業(yè)板塊的整體回調(diào)，而身為行業(yè)龍頭的保利物業(yè)也收到了首份負(fù)面評(píng)級(jí)報(bào)告。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)已進(jìn)入冷靜調(diào)整新周期，未來市場(chǎng)對(duì)物管行業(yè)的認(rèn)知會(huì)進(jìn)入到更合理的水平，從對(duì)行業(yè)的整體看好細(xì)化到對(duì)每家公司的考察。

很明顯的是，這些并不會(huì)阻擋物業(yè)上市的步伐。中信證券預(yù)測(cè)，2020年四季度物管公司IPO融資規(guī)模，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2020年前三季度的總和。

扎堆與破發(fā)

11月22日，遠(yuǎn)洋服務(wù)通過港交所聆訊的消息傳出;次日晚間，越秀地產(chǎn)公告稱正考慮可能分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)并于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。同時(shí)，有市場(chǎng)消息稱，華潤(rùn)萬象生活將于12月完成上市。

11月22日，恒大物業(yè)在遞交招股書54天后召開上市媒體發(fā)布會(huì)，披露了即將掛牌交易的消息。

此前不久，金科服務(wù)于11月17日在港交所敲鐘，當(dāng)日收?qǐng)?bào)44.7港元，與招股價(jià)持平，翌日股價(jià)破底后迎來再度上漲，24日收盤報(bào)價(jià)49.6港元，較發(fā)行價(jià)上漲10.96%;11月19日，融創(chuàng)服務(wù)敲鐘，當(dāng)日收盤報(bào)14.14港元，大漲21.9%。

然而，前不久物業(yè)新股仍深陷“破發(fā)潮”。

10月19日，卓越商企服務(wù)掛牌上市，首日收盤價(jià)報(bào)11港元，較發(fā)行價(jià)10.68港元高約3%，但此后幾個(gè)交易日里，其股價(jià)震蕩走低，10月27日收盤就已跌破發(fā)行價(jià)，目前仍處于破發(fā)中。

在這期間，第一服務(wù)于10月22日上市，當(dāng)日收盤報(bào)1.76港元，較發(fā)行價(jià)2.4港元跌去26.67%。物業(yè)股的風(fēng)向出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

10月30日，合景悠活和世茂服務(wù)同日敲鐘。合景悠活上市當(dāng)日破發(fā)，以22.94%的跌幅慘淡收盤，而世茂服務(wù)盤中一度跌破16.6港元的發(fā)行價(jià)，最終勉強(qiáng)維持住了發(fā)行價(jià)。

然而，僅在第二個(gè)交易日(11月2日)，世茂服務(wù)便跌破發(fā)行價(jià)，報(bào)收16.5港元。同日，第一服務(wù)、合景悠活分別報(bào)收1.39港元、5.97港元，較發(fā)行價(jià)分別下跌43.5%、24.3%。

事實(shí)上，不只是新股的破發(fā)，近期物業(yè)板塊整體也出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來至10月30日，34家物業(yè)股平均漲幅為30%，平均漲幅有所收窄;其中，9月單月，30家物業(yè)股的平均跌幅約為10%，其中13家跌幅在10%以上。

分化顯現(xiàn)

隨著物管公司的集中上市，物業(yè)股的稀缺性逐漸喪失。物業(yè)股從過去的資本寵兒變成了被認(rèn)真審視的對(duì)象。市場(chǎng)認(rèn)為，物業(yè)板塊普漲的時(shí)代或已經(jīng)成為過去，個(gè)股自身的情況成為被關(guān)注的重點(diǎn)。

10月份登陸資本市場(chǎng)且先后破發(fā)的上述4支物業(yè)股中，除世茂服務(wù)在管面積破1億平方米外，第一服務(wù)、卓越商企服務(wù)、合景悠活在管面積分別為1503萬平方米、2580萬平方米、2220萬平方米。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的平均管理面積為4279萬平方米。上述三家物管企業(yè)的規(guī)模明顯低于這一水平。

而近期打破了“破發(fā)魔咒”的融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)，均為在管面積過億的企業(yè)，并且背靠規(guī)模可觀的地產(chǎn)公司。

值得一提的是，頭部物管企業(yè)保利物業(yè)也在近期經(jīng)歷了一波明顯的回調(diào)。東財(cái)Choice數(shù)據(jù)顯示，保利物業(yè)今日收盤價(jià)為52港元，較今年5月份逾90港元的高點(diǎn)跌去四成。11月中旬，麥格理還給予保利物業(yè)“跑輸大市”的評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)45.8港元。

有資深行業(yè)分析師向記者表示，保利物業(yè)由于面積足夠大，上市之初市場(chǎng)給予了過高的期望，而其利潤(rùn)并不高。

截至上半年末，保利物業(yè)在管面積為3.17億平方米，位列行業(yè)第四;位列第二、三位的雅生活、碧桂園服務(wù)在管面積分別為3.53億平方米、3.2億平方米，三家公司在管規(guī)模較為接近。而同期，保利物業(yè)的毛利率僅為20.4%，遠(yuǎn)低于雅生活和碧桂園服務(wù)逾36%的毛利率水平。

未來仍有空間

盡管個(gè)股出現(xiàn)分化，但從行業(yè)整體來看，物管行業(yè)未來仍有廣闊的市場(chǎng)和前景。

諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師陳霄向記者表示，整體而言，物業(yè)板塊發(fā)展?jié)摿^大，且目前正處于物管行業(yè)發(fā)展初期，仍有較大的發(fā)展和進(jìn)入空間，并且其輕資產(chǎn)模式，現(xiàn)金流穩(wěn)定，負(fù)債率較低，對(duì)于資本市場(chǎng)更具吸引力。

在一位長(zhǎng)期跟蹤物業(yè)股的投資者看來，“只要有大股東的房子接著賣，加上收繳率提升和漲價(jià)，物業(yè)公司未來幾年都能過得很滋潤(rùn)。這種生意穩(wěn)得很，只要房子在，錢就可以一直收下去，還抗通脹。”

而如今物業(yè)管理公司大量上市則有利于后續(xù)市場(chǎng)集中度的提高。中信證券認(rèn)為，規(guī)模較小、缺乏特色的物業(yè)管理公司會(huì)失去擴(kuò)張規(guī)模的動(dòng)力。新增面積對(duì)其來說反而可能導(dǎo)致管理上的風(fēng)險(xiǎn);同時(shí)，上市帶來的戰(zhàn)略、資金、人才等方面的便利，阻礙物業(yè)管理公司壯大的因素會(huì)被進(jìn)一步破除。

上述投資者也提到，未來行業(yè)集中度的提升將利好頭部企業(yè)，管理面積越多，成本就能攤下來。同時(shí)，小房企在增量淘汰的同時(shí)，存量物業(yè)服務(wù)也會(huì)面臨同樣的情況，“業(yè)主委員會(huì)會(huì)替換掉不滿意的物業(yè)，中產(chǎn)對(duì)服務(wù)也有較高的要求。這有望成為未來趨勢(shì)”。

中信證券亦表示，未來優(yōu)秀企業(yè)的價(jià)值則會(huì)進(jìn)一步凸顯，由于科技進(jìn)步，管理創(chuàng)新，增值服務(wù)發(fā)展，未來三年可能成為集中度提升的關(guān)鍵三年，品牌護(hù)城河也將更加廣闊。

不過也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)行業(yè)發(fā)展持有較為悲觀的態(tài)度。

有資深分析師向記者直言，物業(yè)的想象空間是有瓶頸的。其認(rèn)為，科技能降低一部分成本費(fèi)用，但是是有限度地降低;同時(shí)，最好的物業(yè)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)、辦公樓之類的企業(yè)客戶，普通的住宅業(yè)主可能比較難有想象空間。“現(xiàn)在企業(yè)上市融來的錢就去收并購(gòu)了，收并購(gòu)可能是賠的，畢竟收并購(gòu)也不便宜”。