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8月31日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(下稱(chēng)“富力地產(chǎn)”)發(fā)布半年報(bào)，2020年上半年，富力地產(chǎn)總營(yíng)業(yè)額335.91億元，同比減少4%，純利39.17億元，同比減少6%。公司總資產(chǎn)4376.55億元，總負(fù)債3517.59億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.3%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為177%。

半年報(bào)披露后，惠譽(yù)、標(biāo)普分別下調(diào)了對(duì)富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望以及對(duì)富力地產(chǎn)及其子公司富力地產(chǎn)(香港)有限公司(下稱(chēng)“富力香港”)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，而早在此前5月，穆迪已對(duì)富力地產(chǎn)和富力香港的公司家族評(píng)級(jí)進(jìn)行下調(diào)。

有媒體報(bào)道稱(chēng)，近期，監(jiān)管部門(mén)對(duì)房企劃定三條紅線(xiàn)，要求房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%;凈負(fù)債率不超100%;現(xiàn)金短債比不小于1.0倍。參照以上標(biāo)準(zhǔn)，富力地產(chǎn)三條紅線(xiàn)全踩。

據(jù)測(cè)算，富力若想達(dá)標(biāo)，需要縮減的債務(wù)規(guī)模高達(dá)逾700億元。

富力地產(chǎn)也已意識(shí)到縮減債務(wù)規(guī)模的重要性。在公司本期的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)中，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示未來(lái)會(huì)繼續(xù)減輕負(fù)債，公司土地儲(chǔ)備仍將以舊改轉(zhuǎn)化為主。

現(xiàn)金難覆蓋短期債務(wù)，遭三大機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)

8月31日，惠譽(yù)將富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，并確認(rèn)該公司的長(zhǎng)期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)為“B+”，高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)為“B+”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。

惠譽(yù)認(rèn)為，盡管業(yè)務(wù)狀況良好，富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)仍主要受到其疲弱的流動(dòng)性和再融資風(fēng)險(xiǎn)的制約。

業(yè)績(jī)公告顯示，截至2020年上半年，富力地產(chǎn)擁有約360億元現(xiàn)金，其中包括180億元人民幣的受限制現(xiàn)金，不足以覆蓋未來(lái)12個(gè)月內(nèi)即將到期或可回售的380億元人民幣的資本市場(chǎng)債務(wù)。

富力地產(chǎn)計(jì)劃通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金(即扣除費(fèi)用后的合同銷(xiāo)售)、資產(chǎn)處置以及發(fā)行債券和股票來(lái)解決債務(wù)到期問(wèn)題，但這些都會(huì)受到執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)的影響。

此前，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，受新冠疫情沖擊及行業(yè)整體下行影響，2020年上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積69404萬(wàn)平方米，同比下降8.4%，商品房銷(xiāo)售額同比下降5.4%。

因此，富力地產(chǎn)將2020年的權(quán)益協(xié)議銷(xiāo)售額目標(biāo)從去年的1600億元下調(diào)至今年的1520億元，并預(yù)期上半年銷(xiāo)售額占全年目標(biāo)比例的25%。半年報(bào)披露，2020年上半年富力地產(chǎn)權(quán)益協(xié)議銷(xiāo)售額為510.6億元，協(xié)議銷(xiāo)售面積約為426萬(wàn)平方米，以全年銷(xiāo)售目標(biāo)來(lái)看，完成度為34%。

惠譽(yù)認(rèn)為，富力地產(chǎn)2020年前7個(gè)月的合同銷(xiāo)售額為620億元，同比下降13%，這意味著想要實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)8-12月的銷(xiāo)售額需要同比增長(zhǎng)34%。

對(duì)此，富力地產(chǎn)管理層仍有信心，因?yàn)橄掳肽暧?300億元的可售資源，且公司較上半年而言更愿意降價(jià)來(lái)提振銷(xiāo)售。

資產(chǎn)處置方面，富力地產(chǎn)公司正與投資者就60億元人民幣的投資性房地產(chǎn)的處置進(jìn)行深入談判，有望在9月份達(dá)成協(xié)議，并在年底前獲得現(xiàn)金收益。公司還尋求在今年年底前通過(guò)其他資產(chǎn)處置方式再籌集60億元人民幣。

截至2020年上半年，富力地產(chǎn)擁有大量可變現(xiàn)的投資組合，包括價(jià)值約370億元人民幣的投資性房地產(chǎn)和市值約540億元的酒店，但惠譽(yù)認(rèn)為，資產(chǎn)處置面臨較高的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

除此之外，自今年4月發(fā)行10億元人民幣債券以來(lái)，富力地產(chǎn)就沒(méi)有發(fā)行過(guò)任何在岸債券，目前其債券收益率約為15%-20%。惠譽(yù)認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下，富力地產(chǎn)發(fā)行或延期可回售的在岸債券可能存在挑戰(zhàn)性。另外，富力也可能考慮發(fā)行股票來(lái)產(chǎn)生現(xiàn)金流。

同樣是在8月31日，標(biāo)普將富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”。展望為“穩(wěn)定”。

標(biāo)普認(rèn)為，未來(lái)富力地產(chǎn)將加快房地產(chǎn)銷(xiāo)售和資產(chǎn)處置以促進(jìn)現(xiàn)金流的生成，以及充分管理其債券期限，并在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)逐步改善其流動(dòng)性。

自2020年年初以來(lái)，富力地產(chǎn)在土地上的花費(fèi)僅約60億元人民幣，而2019年和2018年分別為約250億元人民幣和370億元人民幣。標(biāo)普預(yù)計(jì)，公司將在未來(lái)6到12個(gè)月內(nèi)繼續(xù)減少土地收購(gòu)，并加速庫(kù)存削減和新產(chǎn)品推出，以保持營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流來(lái)償還債務(wù)。

與此同時(shí)，標(biāo)普還將對(duì)富力地產(chǎn)2020年合同銷(xiāo)售增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)從10%下調(diào)至接近0%。在標(biāo)普看來(lái)，隨著富力更加注重銷(xiāo)量增長(zhǎng)，利潤(rùn)率將下滑。過(guò)去兩年，富力地產(chǎn)的增長(zhǎng)速度已經(jīng)低于同行，而較弱的利潤(rùn)率和增長(zhǎng)將放緩其去杠桿化的步伐，預(yù)計(jì)其債務(wù)/EBITDA的比率將在2020年降至6.6-6.8倍，2021年降至5.6-5.8倍。

標(biāo)普相信富力香港仍將是富力地產(chǎn)的核心子公司，是集團(tuán)的主要資產(chǎn)，因此其評(píng)級(jí)與富力地產(chǎn)持平。

而在此前，5月25日，穆迪就已經(jīng)將富力地產(chǎn)的公司家族評(píng)級(jí)從Ba3下調(diào)至B1，富力香港的公司家族評(píng)級(jí)從B1下調(diào)至B2。彼時(shí)穆迪高級(jí)副總裁曾啟賢曾表示：“下調(diào)富力地產(chǎn)的公司家族評(píng)級(jí)反映了我們對(duì)其疲弱的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流和未來(lái)12-18個(gè)月龐大的到期債務(wù)感到擔(dān)憂(yōu)。”

積極籌集資金，仍連踩“三道紅線(xiàn)”

雷達(dá)財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，為降低資金杠桿，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，富力地產(chǎn)在年內(nèi)一直在尋求合適的機(jī)會(huì)來(lái)延長(zhǎng)債務(wù)到期時(shí)間，并積極融資，嚴(yán)格控制支出。

2019年12月，富力配售2.73億股新H股，共募集資金37.35億港元。2020上半年來(lái)，富力先后發(fā)行了為期120天利率5.40%的7億元超短融資債券、為期四年票面利率8.625%的4億美元優(yōu)先票據(jù)以及10億元的境內(nèi)公司債券。

除此之外，富力上半年已處理人民幣108億元的境內(nèi)債券，目前還擁有境內(nèi)資本市場(chǎng)中長(zhǎng)期直接融資產(chǎn)品批文額度合計(jì)約人民幣180億元，擬在融資環(huán)境改善的情況下啟動(dòng)發(fā)行。

7月15日，富力公告稱(chēng)已收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)有關(guān)實(shí)施H股全流通計(jì)劃的正式批準(zhǔn)，這意味著公司全部逾22億境內(nèi)未上市股份將轉(zhuǎn)換為境外上市股份并于港交所上市。8月26日，富力地產(chǎn)一宗注冊(cè)金額為10億元的超短期融資券也被交易商協(xié)會(huì)接受并獲準(zhǔn)注冊(cè)。由此富力地產(chǎn)得以暫緩融資的燃眉之急。

半年報(bào)還顯示，因有效控制成本，富力地產(chǎn)在當(dāng)期的銷(xiāo)售和行政開(kāi)支減少9%至30.47億元，銷(xiāo)售和行政開(kāi)支占營(yíng)業(yè)額的百分比從11.2%降低至9.9%。

即便如此，目前的資產(chǎn)負(fù)債率和凈資產(chǎn)負(fù)債率仍處在80.3%和177%的高位。

8月20日，有媒體報(bào)道稱(chēng)央行與住建部召集部分房企舉行會(huì)議，希望房企控制負(fù)債，避免繼續(xù)快速加杠桿。此前，監(jiān)管部門(mén)為控制房企有息債務(wù)規(guī)模，出臺(tái)新規(guī)按“紅-橙-黃-綠”四擋管理，并設(shè)置“三道紅線(xiàn)”的消息就已傳出。

據(jù)悉，三條紅線(xiàn)分別是：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%;凈負(fù)債率不超100%;現(xiàn)金短債比不小于1.0倍。根據(jù)三道紅線(xiàn)的觸線(xiàn)情況，房企中未越線(xiàn)的為綠色檔;一個(gè)指標(biāo)越線(xiàn)為黃色檔;兩個(gè)指標(biāo)越線(xiàn)為橙色檔;三個(gè)指標(biāo)均越線(xiàn)則為紅色檔。綠、黃、橙檔有息負(fù)債規(guī)模年增速分別不得超過(guò)15%、10%、5%。而劃為紅色檔的房企，不能新增有息債務(wù)。

據(jù)富力地產(chǎn)半年報(bào)，其賬面“合同負(fù)債+預(yù)收賬款”合計(jì)444.32億元，剔除預(yù)收款后負(fù)債總規(guī)模為3073.28億元，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)78.16%;凈負(fù)債率177%;賬面“貨幣資金+受限制現(xiàn)金”合計(jì)359.96億元，短期債務(wù)814.9億元，現(xiàn)金短債比0.44。綜合來(lái)看，富力地產(chǎn)連踩三條紅線(xiàn)，若想達(dá)標(biāo)，需要縮減的債務(wù)規(guī)模高達(dá)逾700億元，其壓力可見(jiàn)一斑。

“在未來(lái)的一段時(shí)間，即今年2020年到2021年度，富力地產(chǎn)還是會(huì)再進(jìn)行減輕負(fù)債。”在公司近期的業(yè)績(jī)會(huì)上，董事長(zhǎng)李思廉表示。

而公司董事長(zhǎng)助理陳志濠也稱(chēng)，集團(tuán)未來(lái)9個(gè)月將處理250億~350億元債務(wù)，超過(guò)一半會(huì)有重組安排，其他則以資金或銷(xiāo)售抵消，另會(huì)出售投資物業(yè)及發(fā)展中項(xiàng)目的股權(quán)，以提升減債速度。

靠舊改起家，未來(lái)路在何方？

富力地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)被譽(yù)為舊改專(zhuān)家。

1993年，富力兩位創(chuàng)始人李思廉、張力開(kāi)始合作進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。一年后，富力地產(chǎn)介入廣州荔灣區(qū)嘉邦化工廠舊改項(xiàng)目，開(kāi)啟了舊廠改造之路。到2001年，富力地產(chǎn)在廣州已完成10個(gè)大型舊改項(xiàng)目，總面積超過(guò)250萬(wàn)平方米。有聲音稱(chēng)，“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”。

2007年，富力地產(chǎn)在廣州開(kāi)始了首個(gè)舊村改造項(xiàng)目，憑借以往的舊改經(jīng)驗(yàn)和雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，富力僅用時(shí)三年就讓獵德村這個(gè)原本貧困落后的“城中村”面目一新。改造后獵德村綠地率由5%提升至30%，增加綠化面積1萬(wàn)多平方米;建筑密度由原來(lái)的60%降低到28%。

而獵德村所在的廣州CBD珠江新城也因此得以開(kāi)發(fā)建設(shè)，隨后江景寫(xiě)字樓天盈廣場(chǎng)、時(shí)尚購(gòu)物中心天匯廣場(chǎng)、六星級(jí)酒店康萊德等商業(yè)區(qū)建筑先后拔地而起。

2009年，國(guó)土資源部與廣東省政府簽署了關(guān)于共同建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省合作協(xié)議，在全國(guó)率先開(kāi)展城市“三舊”(舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊)改造試點(diǎn)，富力地產(chǎn)憑借在廣州多年的舊改實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，成為了一馬當(dāng)先的合作房企。

此后，富力地產(chǎn)還將城市更新的經(jīng)驗(yàn)拓展至全國(guó)多個(gè)區(qū)域，并于2019年成立了富力城市更新集團(tuán)，隨后又相繼成立富力陜西城市更新集團(tuán)、富力華北城市更新集團(tuán)和富力深莞惠城市更新集團(tuán)。

據(jù)悉，富力城市更新在西北地區(qū)先行試點(diǎn)的城市是太原，在當(dāng)?shù)毓灿?3個(gè)舊改規(guī)模項(xiàng)目，總用地面積高達(dá)3500余畝。而西安土門(mén)“四村”連片綜合改造項(xiàng)目則是富力在西北區(qū)域的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目總投資高達(dá)300億元，占地約1100畝，總建面積約475萬(wàn)平方米。

2020年4月，富力地產(chǎn)簽下中山下閘片區(qū)舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目改造面積約21.1萬(wàn)平方米;6月，公司成為廣州南沙東涌鎮(zhèn)大同村舊改合作企業(yè)，項(xiàng)目改造范圍約99.5萬(wàn)平方米。8月19日，富力又拿下了廣州總用地面積約為104.8萬(wàn)平方米的番禺區(qū)石壁街石壁(一二三四村)全面改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資金額達(dá)120億元。

據(jù)半年報(bào)，目前富力擁有80多個(gè)處于不同階段的城市更新項(xiàng)目，融資區(qū)面積達(dá)4000萬(wàn)平方米。其中，92%位于一線(xiàn)及二線(xiàn)城市，54%位于粵港澳大灣區(qū)。

而公司的布局，也恰好契合當(dāng)前的政策。2020年5月，兩會(huì)政府工作報(bào)告提出舊改目標(biāo)，2020年新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù)，比2019年增加一倍;2020年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出“到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制。”

香港地產(chǎn)分析師徐德表示，富力的最大潛力就是巨量舊改土儲(chǔ)，這些土儲(chǔ)地段優(yōu)越，成本低廉，而富力已有十幾年的舊改經(jīng)驗(yàn)，在規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等方面均有獨(dú)到的優(yōu)勢(shì)，這些舊改土儲(chǔ)轉(zhuǎn)化為可售土儲(chǔ)之后，能為富力帶來(lái)巨量的銷(xiāo)售回款，能極大改善其財(cái)務(wù)狀況和業(yè)績(jī)指標(biāo)。

對(duì)此，公司方面在半年報(bào)中稱(chēng)將在2020年轉(zhuǎn)化更多城市更新項(xiàng)目，并于未來(lái)18個(gè)月，目標(biāo)增加建筑面積900萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，以產(chǎn)生人民幣2000億元的潛在可售資源。

李思廉表示：“接下來(lái)四個(gè)月大概還能轉(zhuǎn)化幾百萬(wàn)平方米，廣州、西安、太原三個(gè)城市會(huì)是富力舊改轉(zhuǎn)化的主要陣地。”

9月1日，富力地產(chǎn)發(fā)布八月公司未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，其銷(xiāo)售額約為人民幣108.6億元，同比增長(zhǎng)約3%，銷(xiāo)售面積約97.55萬(wàn)平方米。累計(jì)至2020年8月底，總權(quán)益合約銷(xiāo)售金額約人民幣726.2億元，銷(xiāo)售面積623.93萬(wàn)平方米。

負(fù)債高企、被三大機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)……富力地產(chǎn)未來(lái)將交出怎樣的答卷，雷達(dá)財(cái)經(jīng)也將持續(xù)關(guān)注。

關(guān)鍵詞： 富力地產(chǎn) 評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)