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兩次遞表，歷時(shí)215天的港龍中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(下稱“港龍中國(guó)”)，終于在

今年6月24日獲得港交所的“放行”，成為疫情之下即將在香港上市的第二家內(nèi)地房企。

但利好釋放不到一周，目前正在招股的港龍中國(guó)，似乎并不受資本的“青睞”，雖然公司最終的融資情況尚未公布，但截至2020年7月3日，無論是機(jī)構(gòu)，還是投資者目前的認(rèn)購(gòu)熱情并不踴躍。

是市場(chǎng)遇冷還是小房企不受資本“青睞”?若順利敲鐘，港龍中國(guó)在資本市場(chǎng)的估值會(huì)有多高?以高杠桿撬動(dòng)規(guī)模的模式，在未來是否可持續(xù)?針對(duì)上述疑問，《投資者網(wǎng)》聯(lián)系港龍中國(guó)品牌負(fù)責(zé)人，其回復(fù)稱:“公司處于上市靜默期，尚不方便回復(fù)相關(guān)信息。”

招股書顯示，港龍中國(guó)從常州起家，有著13年發(fā)展歷史，是江蘇一家小房企，專注開發(fā)主要作住宅用途并附帶相關(guān)配套設(shè)施的物業(yè)，業(yè)務(wù)覆蓋長(zhǎng)江三角洲地區(qū)周邊城市，包括江蘇省常熟、鹽城、南通，浙江省杭州、嘉興、湖州及紹興，上海以及河南、貴州省多座城市。

發(fā)售反應(yīng)“冷淡” 上市后估值預(yù)計(jì)偏低

2020年內(nèi)地房企赴港上市的熱情依舊不減，但真正順利過會(huì)預(yù)備上市的目前僅有兩家，港龍中國(guó)就是其中之一(另一家為匯景控股，股票代碼09968.HK)。2019年10月22日，港龍中國(guó)首次遞交港股主板上市申請(qǐng)，經(jīng)歷6個(gè)月上市未果后，今年5月12日公司再度遞表，不到一個(gè)月的時(shí)間，港龍中國(guó)通過聆訊，預(yù)計(jì)7月15日正式在港交所上市敲鐘。

關(guān)于上市募集資金的用途，港龍中國(guó)計(jì)劃將部分現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物等用作(其中包括)土地收購(gòu)成本及潛在開發(fā)項(xiàng)目的資金，及部分現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)的建筑成本。

據(jù)《投資者網(wǎng)》了解，港龍中國(guó)此次預(yù)計(jì)在全球發(fā)售4億股，其中國(guó)際發(fā)售股份數(shù)目3.6億股，香港發(fā)售股份數(shù)目4000萬股，整體比例9：1，招股時(shí)間6月29日~7月3日、招股價(jià)3.6~4.1港元、入場(chǎng)費(fèi)4141.32港元。

由于國(guó)際發(fā)售部分目前情況尚未公示，但從香港資本市場(chǎng)的認(rèn)購(gòu)熱情來看，無論是機(jī)構(gòu)還是投資者，態(tài)度似乎都比較理性。截至2020年7月3日， 輝立證券、第一上海、耀才證券、利弗莫爾、uSMART、信誠(chéng)證券等六家券商合計(jì)認(rèn)購(gòu)1361萬港元，以最高4.1港元/股計(jì)算，約占香港公開發(fā)售的1.64億元總額不到1%，這意味著港龍中國(guó)的上市，香港資本市場(chǎng)這邊并不“青睞”。

“一般情況下，企業(yè)上市招股國(guó)際配售和公開發(fā)售的比例普遍在9：1，前者主要針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者或資金量龐大的個(gè)人投資者，若國(guó)際配售獲得超額認(rèn)購(gòu)，說明企業(yè)獲得較多機(jī)構(gòu)認(rèn)可，對(duì)于上市表現(xiàn)來說是利好，相反，公開發(fā)售足額但國(guó)際發(fā)售不足額，或者兩者在資本市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)額均較小，上市大概率會(huì)出現(xiàn)破發(fā)。”香港某投行人士告訴《投資者網(wǎng)》。

目前，港龍中國(guó)有兩名基石投資者，李家杰全資擁有的Successful Lotus Limited，以及中信逸百年資本有限公司控制的YBN International Holdings Limited，兩者同意認(rèn)購(gòu)合計(jì)8000萬港元，占全球發(fā)售5.2%，占比依舊較小，可見，小房企港龍中國(guó)在資本市場(chǎng)激起的浪花不大，整體認(rèn)購(gòu)熱情也不踴躍。

同時(shí)，上市后估值方面，星展銀行香港研究部中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)分析主管王丹表示，目前已上市的地產(chǎn)股PE都不是很高?；诋?dāng)前環(huán)境，房企若想上市獲得好的融資額及對(duì)價(jià)并不容易。按照2020年的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)房股5倍左右的PE來看，新上市房企可能會(huì)基于同等可比上市房企的估值再打一個(gè)“折扣”，由此推測(cè)，新上市房企能達(dá)到的估值水平將比較有限。

另一位香港資本市場(chǎng)人士也表示,“以港龍中國(guó)這樣的區(qū)域房企，同質(zhì)化類型太多了，從估值角度，最多可能有3-4倍PE。”

截至7月3日9時(shí)，港龍中國(guó)的認(rèn)購(gòu)已結(jié)束。7月14日將披露中簽情況，預(yù)計(jì)7月15日在港交所敲鐘上市。

凈現(xiàn)金流-67億、負(fù)債287% 未來何去何從

和多數(shù)沖刺規(guī)模的房企相似，港龍中國(guó)走的也是舉債擴(kuò)張的路線。

2018年以來，港龍中國(guó)開始進(jìn)軍上海、河南、貴州省內(nèi)等多座主要城市，截至2019年末，公司權(quán)益土儲(chǔ)544.4萬平方米，分布在江蘇、浙江、河南、貴州、上海五個(gè)省市21個(gè)城市，其中江蘇和浙江分別占72%和21%，整體布局較為集中。

2019年港龍中國(guó)第一次突破200億大關(guān)，實(shí)現(xiàn)合約銷售額234億元，物業(yè)開發(fā)及銷售收入、凈利潤(rùn)分別為19.78億元、4.7億元，營(yíng)收三年復(fù)合增長(zhǎng)率為113.5%，由此可見，快速擴(kuò)張帶來的規(guī)模效應(yīng)正在凸顯。

今年以來，港龍中國(guó)除了在江蘇無錫、海門等地拿地外，4月至6月內(nèi)，公司還三次落子蕪湖，首次布局安徽，全國(guó)化步伐加速，這意味著，繼去年實(shí)現(xiàn)一番規(guī)模增長(zhǎng)后，港龍中國(guó)的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)仍在延續(xù)。

但令人擔(dān)憂的是，規(guī)模更上臺(tái)階的港龍中國(guó)，其背后隱藏的債務(wù)問題也逐漸暴露出來。截至2019年末，其資產(chǎn)負(fù)債率已由2017年的98.8%上升至2019年的172.6%;2020年一季度末，該比重進(jìn)一步上升至287%。從中指研究院發(fā)布的2019年內(nèi)房股資產(chǎn)負(fù)債率均值的75.5%來看，港龍中國(guó)的負(fù)債率明顯居于行業(yè)高位。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦向《投資者網(wǎng)》表示：“對(duì)于排位偏后、規(guī)模較小的房企，低利率融資渠道基本很少，一般都是走銀行、信托等融資，整體利率較高甚至突破10%，融資渠道單一局限，最終導(dǎo)致其債務(wù)規(guī)模不斷上升，因此，小房企除了踏實(shí)經(jīng)營(yíng)、小份額操盤外，其實(shí)可以多和一些規(guī)模房企進(jìn)行合作開發(fā)，或者與同等體格或者類似體格的房企相互抱團(tuán)取暖，以減少自身的經(jīng)營(yíng)壓力。”

截至2019年，港龍中國(guó)借款總額(包括銀行貸款和其他借款)28.53億元。其中，將在一年內(nèi)到期的借款約有11.44億元，公司在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為10.52億元，賬面現(xiàn)金不足以覆蓋年內(nèi)到期債務(wù)，2019年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~錄得-67.56億元，可見，港龍中國(guó)整體資金壓力較大。

面對(duì)舉債擴(kuò)張、資金壓力，在如今規(guī)模效應(yīng)愈發(fā)集中的房地產(chǎn)行業(yè)，小房企港龍中國(guó)的未來將何去何從?

“小房企由于自身資金有限，經(jīng)營(yíng)方面選擇集中精力精耕城市，反而能促進(jìn)業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升。與其廣撒網(wǎng)式外延擴(kuò)張，小房企不如集中優(yōu)勢(shì)進(jìn)行布局，如，布局長(zhǎng)三角區(qū)域，在有競(jìng)爭(zhēng)力的城市進(jìn)行深耕，積累資源和經(jīng)驗(yàn)，最終在不斷精耕城市及增強(qiáng)實(shí)力的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大規(guī)模、提升業(yè)績(jī)。”盧文曦對(duì)此表示。

關(guān)鍵詞： 二度遞表 小房企